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每一次的国家房地产宏观调控政策都会引起社会恐慌，导致成交量短期暴增。新国五条出台之后，今年3月份，深圳二手住宅成交量达到17199套，总成交面积达147.56万平方米，环比上涨395%，同比上涨370%。与此同时，北京、上海等城市的二手住宅成交易也都创下了近几年的单月成交量新纪录。
“深圳的很多房地产中介笑称，3月份一个月赚够了全年的钱。”在昨天下午深圳律师协会举行的关于“新国五条”研讨会上，一名律师调侃道。与会律师认为，当前国家对房地产市场进行宏观调控，然而很多地方政府的公共服务政策是以房子为基础而制定的，比如深圳的学位房、积分入户政策等，因此政府的解决办法应该是增加供应量，而不是抑制需求。更为重要的是，地方政府太过于依赖土地税收，因此平抑房价的根本在于改变我国自1994年以来实行的分税制度，进行税收制度改革。
地方公共服务政策鼓励买房
《深圳律师》杂志编辑、广东万乘律师事务所律师杨新发表示，二手房交易按成交收入差额的20%征税这一政策，在深圳已经有将近两年的时间了，为什么在执行的过程中无法落实，或者是进行了有选择性的执行，就是因为其不具备强制执行的基础。
对此，深圳房地产与建筑工程法律业务委员会主任李栋梁也表示认同。他说，新国五条的一个重要措施就是限制购房，而现在很多地方政府的公共管理和公共服务政策则相反，鼓励买房在客观上助推了房价的上涨。
“比如我们深圳的学位房、积分入户政策等，如果你没有房子，你就没有办法享受到配套的公共服务。你可以租房子，但是差别会很大，比如自己的房子积分是100分，租住的房子则是几十分。”李栋梁说。
因此，李栋梁认为，现在地方政府公共服务政策实际上是鼓励买房，导致很多年轻人为了子女教育等问题，不得不背负一身的债务买房，或者啃老买房，这种源源不断的需求，导致房价居高不下。而少数人则利用这种政策上的倾斜去炒房，又使得学位房供不应求，价格不断上涨。
同时，有律师提到，自从2003年国家开始房地产宏观调控以来，房价一路上涨，翻了几番，一个重要原因就是从房地产企业拿地、办手续、建房、出售的一系列环节中，来自地方政府的税赋太重，“网上有人计算过，房地产收入中的60%被地方政府拿走，房价怎么能降下来？”
《深圳律师》杂志编辑、广东盛唐律师事务所律师周争锋认为，自从1994年国家实行分税制度以来，银行、保险等重要行业收归国有，而地方政府没有太多的收入来源，后来发现土地收入极其丰厚，而且几乎没有什么风险，因此成为地方财政的一个重要依赖，所以这么多年来的调控政策始终没有效果。“因此解决房价过快增长的根本在于分税制度改革，改变地方政府对于土地收入的过分依赖。”
政府应该增加保障房供应量
“对于深圳来说，新国五条最大的亮点在于没有亮点，新国五条落地到深圳，80%都是在重申旧政策。因为深圳早就开始双轨制征税，20%征税一直都有。”昨天下午，在谈到深圳新国五条细则时，深圳房地产与建筑工程法律业务委员会委员、深圳二手房律师团首席律师张茂荣如是说。
据其介绍，从2011年7月11日开始，深圳就已经实行双轨制，即一种是按评估价的1%征税，一种是按成交收入差额的20%征税。从目前深圳的细则来看，深圳二手房还是两套征税办法，一切维持现状。因此，张茂荣认为，新国五条对于其他城市来说，也许会产生比较大的影响，但是对于深圳，则被误读了，导致3月份深圳二手房又出现了井喷式的成交量1.7万多套，而深圳2012年全年成交量才只有6.5万多套。
周争锋对于目前国家通过限购、限价的方式来平抑房价的策略表示难以认同。他认为，现阶段很多家庭都有购房需求，政府不是通过增加供应量来解决，而是不让买，抑制需求，当然会导致房价上涨。“现在海南的房子涨不上去了，为什么，就是供应量超过了需求。”
包括周争锋在内的很多律师认为，政府应该增加保障房的供应量，并降低保障房的申请门槛，让那些刚毕业的、经济收入比较低的人群能够低价租住，这才是真正解决问题的办法。
同时，保障房应该以租为主，而不是以卖为主，有点类似香港的廉租房。因为在房价如此高昂的时代，一个家庭如果买到一套保障房，等于一下就赚了几十万元上百万元。
小贴士
新政下签订购房合同 要多个心眼避免纠纷
“既然新国五条细则已经实施，那么我们就要遵守新国五条的有关规定，不然在购房的时候很可能吃大亏。”张茂荣律师提醒广大购房者。
据其介绍，就在3月份，他接手的一宗纠纷案件中，一名业主将一套当初购买价100万元的房子，以600万元的价格卖给另外一方，但是后来看到房价不断飙升，又不想卖了，而此时过户手续尚未办理，因此他提出让买房者按照20%的成交收入差额来缴税。“光个税就要100万元，加上其他的费用，总共有一百六七十万元；而当时中介是按照1%来计算的，买房者一下子就傻了眼，当时就打起了退堂鼓。”
因此，他提醒购房者，在双轨制税收政策下，按照哪一种方式缴税，双方一定要在购房合同上做出明确约定，确认缴纳税费的方式、途径等，避免不必要的纠纷。
同时，虽然证过五年且是家庭唯一住房，卖房时可免征20%的个税，但是需要卖方去申请。因此，双方在签订购房合同时，一定要约定卖方向有关部门提出申请，并保障家庭成员同意；同时对将来可能出现的新政造成的影响提前约定，否则当房价上涨，卖方想毁约时，这些都可能成为其不继续履行合同的障碍或者借口。
